從“有房住”到“住好房”，房地產行業已進入追求人居品質的下半場。“十五五”最新規劃明確提出，要建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更是將住宅品質提升到前所未有的政策高度。

然而，在“好房子”政策目標下，現實與理想之間，仍橫亙著不小的距離。近年來，很多樓盤陷入交付即有業主維權的“魔咒”。滲水、空鼓、隔音差、外墻脫落、公區減配……不少購房者在滿懷期待地收房后，卻迅速踏上了維權之路。

房企們宣稱的“完美交付”并不完美，這讓市場不禁疑惑，新房交付質量為何如此難以保證？到底是企業管理不善、壓降成本，還是存在行業系統性堵點？

第一財經多方采訪發現，在樓盤質量、交付瑕疵背后，存在著貫穿規劃、建設、管理、銷售等多環節的問題。工程層層分包質量難把控、企業資金緊張材料減配、住宅建設依賴人工的不確定性，都對樓盤“完美交付”構成了挑戰。

“帶病交付”的新房

從一線到三四線城市，部分已交付一兩年的樓盤，逐漸暴露出質量問題，外墻鼓包、隔音不達標、精裝修瑕疵多、漏水問題頻發……甚至一些新樓盤在交付的前期階段，便集中暴露出質量問題。

位于華東地區的正榮悅瓏府，曾是當地的熱門新盤，2021年初開盤時正值市場火熱，項目400余套房源用時幾個月便銷售一空。但此后，該項目歷經停工、籌資、復工、重啟等一系列波折，終于在2023年6月底交付。

然而，業主們的擔憂并未結束，房屋質量成為其難以忽視的問題。

“我家找了專業驗房師，提示了很多問題，比如門縫很大、瓷磚沒對齊等。但由于不會對居住產生大影響，開發商沒有進行處理，我們也沒太追究。”小區業主劉瑩（化名）向記者表示，“住進去后，一系列問題卻開始出現。”

最令劉瑩覺得“匪夷所思”的是廚房抽油煙機，很長一段時間抽完油煙之后，油煙仍在廚房轉來轉去。“一開始以為油煙機壞了，拆開吊頂才發現，原來油煙管道只是放在吊頂上面。雖然墻面上開了孔，但管道并沒有伸到戶外。”

“浴室也存在類似問題，仿佛是個半拉子工程，工人當時可能就是應付了事，壓根沒有安裝。”劉瑩回憶道。不僅是劉瑩一戶，類似這種細節問題，出現在不少業主家里，對后續裝修進度和居住體驗都產生了影響。

例如，廚房和客廳瓷磚多處空鼓，影響瓷磚美縫；客廳和臥室墻面多處有裂縫，影響全屋柜子定制；廚房間天然氣沒切口，沒有預留空調洞；中間套屋頂排水不通暢，排水口被堵死，下雨有積水；臥室空調孔旁邊漏水，導致墻面破損……

交付后不到一年時間，上述問題便接連出現。據業主提供的資料顯示，有90余戶業主家里墻體漏水發霉，耽誤入住2個月以上，業主最終自費維修，戶均投入1～2萬元。

放眼全國范圍，樓盤交付后頻繁出現質量問題并非個例。從已出險企業到頭部房企、從民營房企到大型央國企，罕有能做到樓盤銷售時所宣稱的“完美交付”的企業。記者在官方問政平臺及采訪中發現，被反映存在質量瑕疵的波及不少企業。

日前，有深鐵璟城業主告訴記者，該樓盤2024年6月交付，自己2025年8月買的現房，但后續便發現一系列房屋質量問題。寶安區住房和建設局在問政論壇回復稱，深鐵璟城一期業主反映的次臥滲水發霉、外墻存在裂縫、次臥地面存在空鼓等問題屬實，目前相關問題正在整改修復中，已責令加快整改進度。

除了交房后逐漸暴露問題的樓盤，一些新房在交付階段便展開了“拉鋸戰”。

華潤旗下樓盤映江潤府，業主透露有95戶業主的光線和通風都被擋住了，宣傳中的明衛、明廚變成了暗衛、暗廚。業主張梁（化名）告訴記者，今年9月預看房時，購買了中間戶的業主才發現，四個朝北的窗戶中有三扇被嚴重遮擋。

“窗外有個弱電間，開發商還在這里設計了整棟樓唯一的水井，合起來構成了一堵墻，把廚房和客衛的兩扇窗直接擋住，主衛的窗也被一堵墻明顯遮擋。”張梁表示，而開發商提供的《單體不利因素告知書》，并未披露相關遮擋情況。

在古城西安，保利星河天匯被業主反映稱，“前期宣傳外立面為金屬鋁板裝飾，實際除了南向外立面，其他三面被顏色接近的油漆替代。”而房企和業主簽訂的相關合同，則注明“任何宣傳圖、視頻、樣板間都不作為交付承諾”。

“被犧牲”掉的質量

原本應作為溫暖港灣的住房，似乎正成為一些購房者煩惱的來源。中指研究院此前發布的《2025中國城市居民居住滿意度調查報告》顯示，2025年中國城市居民居住滿意度為71.4分，相比2024年下降了0.2分。

在各項滿意度評價中，2025年居民交付服務滿意度僅64.8分，產品類指標中質量問題突出，房屋質量、公區質量及整改維修指標均下行，房屋質量評分從2024年的65.3分下滑至64.5分，整改維修評分從56.6分下降至55.8分。

購房者先是經歷“買房難”，又因質量問題遭遇“收房難”，新房樓盤質量問題頻發，到底是個別開發商用材和管理不到位，還是存在普遍性的困境？

第一財經采訪多名企業人士發現，房企所謂的“完美交付”并不完美，背后存在資金緊張、工期壓縮、規劃設計、施工分包、材料供應等多方面的問題。從階段性原因看，近兩年樓盤質量問題集中出現，核心還是與房企資金緊張有關。

“在業內，部分企業因為資金高度緊張問題，為保障項目的順利交付，在材料采購上可能考慮成本而降配；原本高標準的供應商，也會因開發商付款延遲而流失，導致施工工藝穩定性下降。”一位房企工程運營部負責人透露。

同時，在資金高度緊張的情況下，房企會將資源優先投向影響竣工驗收備案、交付入住的強制性項目。對于部分小瑕疵類問題，整改排期可能被迫延后或不改。

為了加快現金回款，房企還會趨向縮短工期，難以擺脫“高周轉”的慣性。“當前市場整體承壓、競爭激烈，為爭奪有限客戶，開發商可能會在銷售環節過度承諾交房時限，導致施工工期被壓縮，為趕工而犧牲工藝與管理。”

一位建筑行業人士也表示，從工程角度看，并非所有季節都適合施工，但在現實中，房企往往要求在特定時間節點前完成竣工，“趕節點”成為常態，一些工序被壓縮甚至省略。在這樣的背景下，“工匠精神”很難真正落地。

業內普遍認為，高周轉并不必然導致低質量，但在利潤收窄、融資受限的現實環境中，質量往往最先成為“被犧牲”的變量。因項目因趕交付節點，工序穿插緊湊，可能導致防水養護、墻體干燥等必要靜置時間不足，埋下質量隱患。

中國房地產業協會會長陳宜明近日在一場于上海召開的行業論壇中表示，“好房子可歸結為‘三好’：規劃設計好、工程質量好、運行維護好。但從現實情況看，這三個環節都不同程度存在短板，尤其是工程質量問題，長期困擾著房地產行業。”

“我們的房子漏水很多，這種現象很普遍，此外還有不隔音的問題、外墻脫落的問題等。”陳宜明直言，盡管多年來行業內反復強調要消除質量通病，但實際上卻“久治不愈，至今發病率仍然很高”。

此外，新房銷售的主流是“預售制”，購房者買房時看到的是樣板房、效果圖和宣傳物料，部分項目對品質的過度承諾，與實際交付形成鮮明反差，也加劇了購房者的不滿情緒。當“想象中的家”與“現實中的房子”差距過大，業主投訴或維權成為最無奈的一種結果。

層層分包放大風險

房企是樓盤質量的“第一責任人”，不過圍繞著開發商，房地產行業上下游鏈條上參與者眾多，一棟建筑拔地而起背后，有許多因素影響質量問題。

總部位于長三角的一家民營房企區域總裁對第一財經坦言，樓盤的開發過程極其復雜，涉及數百個關鍵節點，需要整合規劃、設計、施工總包分包、市政、材料供應等多方資源。“一些樓盤出現的問題，有時并非開發商能掌控。”

比如部分項目交付時暴露的問題，早在規劃階段就已埋下隱患。他舉例稱，有項目在交付前，市政道路被墊高，結果小區變成“低洼地”，排水和景觀效果大打折扣；還有購房者在買房后才發現，臨近地塊的土壤條件或歷史用途存在問題。

“這些問題，到了交付階段，幾乎不可能通過簡單整改來解決。”上述房企人士表示，規劃階段一旦定型，后續的糾錯空間非常有限。

即便規劃條件合理，工程質量本身的把控，同樣也面臨現實挑戰。在業內，開發商更像是一個資源整合中樞和全流程運營方，并不直接“下場造房子”。具體工程往往通過總包、分包層層外包，涉及大量施工單位和供應商。

一位華東地區大型建筑總包公司的資深人士介紹，目前住宅項目的建筑企業大多為民營企業，總包本質上是一個管理公司，主要負責流程協調和節點控制。“真正干活的，是下面成百上千個包工頭。”他表示。

在這一體系下，水電、消防、防水、涂料、勞務等專業高度細分，各有各的老板。而分包、轉包的建筑企業，普遍技術門檻不高，再加上市場競爭激烈，房企利潤空間收窄，最終只能向成本“開刀”，導致施工標準被下調、工序被壓縮。

“能省則省”幾乎成了行業“潛規則”，質量風險也在這一過程中被不斷放大。

此外，在建筑材料的供應商方面，一些特殊情況也會放大房企的供應鏈風險。“我們遇到過某種材料在特殊時期，幾乎只有一家供應商可以供貨，但后來發現產品設計存在缺陷，導致后續整改非常困難。”上述區域總稱。

一家規模房企的工程總監還提到，面對不斷爆出的房企債務違約，行業上下游的信任紐帶變得脆弱，供應商為求自保，不少要求“先款后貨”的結算方式，進一步加劇了開發商的現金流壓力；疊加銷售端去化不及預期，形成了“銷售不暢—資金短缺—工程拖延—信任喪失”的負面循環，加劇對質量問題的影響。

另外需要注意的是，與大型工廠流水線上的工業品生產不同，住宅建設中仍有大量工序依賴人工完成，而這本身就存在較大的不確定性。

以外墻真石漆施工為例，前述房企區域總裁表示，這類工序高度依賴工人經驗，工人是站在吊籃里施工的，很難判斷自己做得是否平整。為了控制效果，開發商需要安排人員在地面用望遠鏡檢查。“即便如此，也很難做到完全一致。”

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