1、立即固定證據，驗房時逐項記錄問題(如墻面空鼓、滲漏、結構裂縫等)，拍照/錄像標注時間地點，在驗收單明確“不合格”并拒簽;保存與開發商溝通記錄(微信、郵件、錄音)，必要時公證保全，同時核查開發商是否提供竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書，缺件可直接拒接收房。
2、一般質量瑕疵(墻面空鼓、門窗密封差、水電小故障等不影響安全居住的問題)，書面要求開發商限期整改(如7-15天)，整改后重新驗收，整改期間租房等損失可一并主張。
3、嚴重質量問題(滲漏、墻體大面積開裂、管道堵塞等影響正常居住的問題)，書面通知開發商拒收并限期整改，按合同主張逾期交房違約金，整改后仍不合格可要求解除合同并索賠。
4、主體結構不合格(承重墻裂縫、地基沉降等)，立即書面通知開發商停止交付，委托第三方有資質機構檢測，檢測確認不合格的，可要求退房、返還房款及利息，并索賠裝修費、誤工費等損失。
5、交付標準不符(面積誤差超3%、擅自變更戶型、配套未達標等)，按合同約定要求補足面積差額、整改配套或解除合同，同時主張違約賠償。
6、先與開發商書面協商，明確整改方案、時限與違約責任并簽訂書面協議留存。
7、協商無果，向當地住建部門提交投訴書，要求責令開發商整改并查處違規行為。
8、按合同仲裁條款申請仲裁，或向法院起訴，請求判令整改、賠償、解除合同等，準備好驗房記錄、溝通函、檢測報告等證據，必要時委托律師。
房屋驗收時發現問題，如何確定是否屬于主體結構不合格
1、明確主體結構范圍(判斷前提)
主體結構核心包括地基基礎、承重墻、梁、柱、樓板、屋頂承重構件、樓梯間承重結構等，這些部位負責傳遞和承受建筑全部荷載，是房屋安全的核心保障。
非主體結構如填充墻、抹灰層、門窗、裝飾面等，其問題不屬于主體結構不合格。
2、初步排查肉眼可見的危險跡象(快速判斷)
地基基礎：房屋整體傾斜、地面大面積沉降開裂、門窗框變形無法閉合，或室外地面與墻體交接處出現寬裂縫。
承重構件：承重墻出現貫穿性裂縫(寬度≥0.5mm且延伸至墻體兩面)、梁/柱裂縫明顯且伴隨混凝土剝落/鋼筋外露、樓板出現受力裂縫并伴有撓度變形。
整體結構：房屋出現明顯歪閃、部分承重構件位移，或樓屋蓋與墻體/梁搭接處松動開裂、有塌落風險。
3、核查法定驗收文件(基礎依據)
要求開發商出示竣工驗收備案表、主體結構分部工程驗收記錄、住宅質量保證書，缺件或文件造假可直接懷疑主體結構存在問題。
核對文件中勘察、設計、施工、監理四方簽字蓋章是否齊全，數據是否符合規范，無合格文件的房屋不得交付。
4、委托專業機構鑒定(最終結論)
選擇具備建筑工程質量鑒定資質的第三方機構(如住建部門認可的檢測單位)，簽訂鑒定協議明確檢測范圍與標準。
鑒定內容包括構件強度、裂縫深度/寬度、變形量、地基沉降速率等，參考《建筑結構檢測技術標準》《混凝土結構工程施工質量驗收規范》等國家標準。
鑒定結論需明確結構承載力是否滿足正常使用要求、是否存在危險構件，C級(局部危險)或D級(整體危險)可認定為主體結構不合格。
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