租房合同可以提前解除，主要分為協商解除、約定解除和法定解除三種合法情形，若無故單方解除則需承擔違約責任。協商解除是最常見的方式，無論合同是否有相關約定，只要出租人和承租人就提前解約達成一致意見，且內容不違反法律法規和公序良俗，就能解除合同，建議簽訂書面解除協議明確租金結算、押金退還等細節。
若合同中提前約定了解約事由，比如承租人工作調動需異地居住、出租人需收回房屋自住等，當約定的事由發生時，對應的一方就可依據合同條款提前解除合同。符合《民法典》規定的情形即可單方解除，比如租賃房屋因地震、火災等不可抗力損毀，無法繼續居住導致合同目的無法實現;承租人未按約定用途使用房屋致使房屋受損、擅自轉租，或出租人經催告后仍拒不維修危及居住安全的房屋等。另外，對于不定期租房合同，雙方可隨時解除，但需在合理期限前通知對方。
租房合同中約定的違約金過高或過低，該如何處理
1、優先協商調整：這是最便捷高效的方式。不管是覺得違約金過高的違約方，還是認為違約金過低、不足以彌補損失的守約方，都可主動和對方溝通。比如租客因特殊情況提前退租，發現合同約定違約金是3個月租金遠超房東的空置損失，可拿著周邊同戶型房屋的招租周期、租金水平等憑證，和房東協商降低違約金;若約定的違約金過低，守約方也能拿著搬家費票據、新租房屋的租金差價等證據，和違約方協商提高賠償金額，達成一致后簽訂書面補充協議確認。
2、申請司法機構調整：若協商無果，當事人可向法院提起訴訟，或依據合同中的仲裁條款向仲裁機構申請仲裁，請求對違約金數額進行調整，同時需承擔相應的舉證責任。
違約金過高，違約方需舉證證明約定的違約金過分高于實際損失。通常違約金超過實際損失的30%，會被認定為“過分高于損失”。比如房東因租客違約空置房屋1個月，實際損失就是1個月租金，若合同約定違約金是半年租金，就遠超損失的30%。仲裁機構或法院會結合合同履行情況、當事人過錯程度等，酌情調低違約金。
違約金過低，守約方要提供證據證明違約金不足以彌補自身損失。比如因出租人突然解約，承租人緊急租房多付了2000元租金差價，還花費800元搬家費，而合同約定違約金僅500元，守約方就可憑新租房合同、搬家費發票等，請求仲裁機構或法院增加違約金，一般會調整到能填平實際損失的合理數額。
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