香港大埔火災(zāi)事故的發(fā)生地宏福苑，是一座1983年落成的高層住宅小區(qū)，屬于香港“居者有其屋”（簡稱“居屋”）計劃的樓盤，屬經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)權(quán)住房，是香港公共住宅體系中的一個類別。

從宏福苑的情況可以透視香港住房的基本狀況：這座高密度城市經(jīng)過一百多年的發(fā)展，正面臨居民老齡化、年輕人住房壓力大等挑戰(zhàn)。而回顧香港住房發(fā)展的歷史，平衡居民生活需求和城市房地產(chǎn)發(fā)展的需要，是香港居住政策的核心議題。

香港住房主要分類

宏福苑含8棟31層的住宅，共1984戶住房，每戶實用面積為44~44.9平方米，當(dāng)年的首發(fā)價在11.6萬~15.91萬港元之間。宏福苑位于香港新界大埔，屬新城開發(fā)整體建設(shè)的一部分，也是一個典型的“居屋”社區(qū)。據(jù)2021年人口普查數(shù)據(jù)，宏福苑常住人口4643人，其中65歲以上的占到36.6%。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院城市規(guī)劃與管理系副系主任于洋教授告訴第一財經(jīng)，從宏福苑的情況，可以觀察香港住房體系的整體情況。于洋曾全面研究香港房地產(chǎn)發(fā)展與政策的關(guān)系，訪談過多位業(yè)內(nèi)重要人士。他認(rèn)為，從城市規(guī)劃、土地制度到住房，香港是中國內(nèi)地城市的一個樣板。很大程度上，內(nèi)地城市的住宅開發(fā)借鑒了香港的經(jīng)驗。

按照產(chǎn)權(quán)安排和供給主體，香港的住房可分為兩大類。

公共住宅類包括“公屋”和“居屋”，由香港房屋委員會、香港房屋協(xié)會提供。“公屋”全稱“公共屋邨”，是用于出租的公租房體系，申請人需滿足一定條件并排隊等待，“公屋”的租金低于市場水平，套戶面積較小，樓也越蓋越高。

與宏福苑相同類別的“居屋”，為1978年開始實施的“居屋”計劃房屋，以政府提供補(bǔ)貼為前提，出售給收入不足以購買商品住宅、不符合資格或不愿意入住“公屋”的住戶。

私人住宅類包括幾個主要類別，也反映了香港城市發(fā)展的復(fù)雜性，超過55%的香港人居住在各類私人住宅當(dāng)中。完全市場化的私人住宅“私人屋苑”，是香港房地產(chǎn)業(yè)的主體，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，多占據(jù)良好地段和景觀，擁有完善的配套設(shè)施，價格也非常高，居民為精英階層。

城市中心區(qū)域的舊樓“唐樓”“洋樓”是私人開發(fā)建設(shè)的，歷史時期和設(shè)施條件有所區(qū)別。《權(quán)力的生成：香港市區(qū)重建的民族志》一書介紹，唐樓的建設(shè)時間為1900~1979年，過去只有華人居住，故稱“唐樓”，也因底層有商鋪，俗稱“騎樓”。唐樓曾是香港住宅的主體，最高時占到八成，也曾是供新移民居住的主要住宅，后在城市更新中大部拆除。現(xiàn)在的唐樓很多是文物保護(hù)建筑。“洋樓”建設(shè)時間更晚，多為配備電梯的門禁式高層住宅。

“村屋”和“丁屋”也是私人住宅的一個大類，是指香港新界農(nóng)村宅基地上的村民房屋，包括男性原居民依據(jù)“丁權(quán)”自建的房屋，以及歷史村落中的傳統(tǒng)民居。

于洋曾統(tǒng)計全球超大城市房價，進(jìn)行橫向比較。香港市場化住房的租金和售價上漲都非常快，可以說是全世界房價最高的城市之一。香港人的住房壓力高于紐約、倫敦，住房問題近年日益突出，尤其是年輕人的需求強(qiáng)烈。

從住房透視香港的發(fā)展

公共住宅為何成為香港住房體系中重要的一環(huán)？回顧香港的歷史，于洋認(rèn)為，公共住宅體系建立的根源是回應(yīng)人口增長帶來的社會壓力。

早至解放戰(zhàn)爭時期，內(nèi)地居民就開始遷至香港。二戰(zhàn)結(jié)束時，香港受戰(zhàn)火影響，人口下降到60多萬，到上世紀(jì)50年代中期已達(dá)到230萬人。

外來移民臨時聚居的新界木屋區(qū)，上世紀(jì)50年代火災(zāi)頻發(fā)，幾次大規(guī)模的火災(zāi)成為香港住房發(fā)展的重要因素。1951年11月20日，九龍東頭村木屋區(qū)起火，蔓延到整片居住區(qū)，形成大規(guī)模火災(zāi)，超過1.5萬人失去家園。1953年12月25日，九龍白田村木屋區(qū)起火，燒毀超過2500間木屋，5.8萬人失去住所。

火災(zāi)受災(zāi)居民的應(yīng)急安置，成為香港公共住房發(fā)展的起點。1954年2月，香港政府在石硤尾火災(zāi)廢墟上興建了大批兩層平房，作為災(zāi)民安置房。10月，由聯(lián)合國參與援建的8棟7層高的第一代公屋落成，每棟可供2000人居住。更多供受災(zāi)居民緊急居住的公屋陸續(xù)建成，后來經(jīng)過不斷重建，越建越高。石硤尾仍保留了41號樓“美荷樓”，被納入活化歷史建筑伙伴計劃，外觀基本保持下來，內(nèi)部經(jīng)過改造，2013年開放為YHA美荷樓青年旅舍。

成體系的公共住房制度，則要到港督麥理浩（1971~1982年）任期，才正式創(chuàng)建。于洋提到，此前歷任港督并不太關(guān)注底層社會的居住生活狀況，麥理浩重視社會福利，為香港居民做了不少福利方面的工作。他還在1973年啟動“十年建屋計劃”，并在任內(nèi)推動建設(shè)新市鎮(zhèn)和地鐵。

內(nèi)地在改革開放后借鑒香港，形成了城市土地開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)的基本秩序。內(nèi)地的住宅類型與香港住宅類型基本相似。于洋提到，內(nèi)地改革開放以后建立土地批租制度，是學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗。深圳作為改革開放的窗口，學(xué)習(xí)的目標(biāo)就是香港。深圳第一次土地拍賣，香港土地測量行參與了工作。其中，第三任香港特首梁振英當(dāng)時作為土地測量師，深度參與了這項工作。他還曾接待內(nèi)地派出的多批政府學(xué)習(xí)考察團(tuán)，將土地拍賣制度介紹給內(nèi)地城市。

港英時期，香港實行英王名下的土地公有制，所有土地由政府控制。房地產(chǎn)是香港的支柱產(chǎn)業(yè)，政府為了提高地價，獲得更多的土地收益，嚴(yán)格控制土地供給。市場價格如果降低，就會減少土地供給。于洋分析，香港回歸后繼承了原有的土地制度，土地轉(zhuǎn)為國家所有、特區(qū)政府代為管理，土地管理策略也延續(xù)下來。香港居住密度高，住宅需求量大，但土地并沒有那么稀缺，填海造地項目也不少。因此，看待香港住宅問題，需要理解香港政府的房地產(chǎn)發(fā)展思路。

長期來看，如何緩解年輕人的居住生活壓力、平衡公共住房發(fā)展和房地產(chǎn)市場開發(fā)之間的關(guān)系，仍是香港需要重視的。香港年輕人排隊等公屋的周期很長，10~20年才能等到房子的情況很常見，買商品房對年輕人來說則太貴。

第一任香港特首董建華曾提出，每年向市場供應(yīng)85000套公共住房的計劃，但未能長期實施。李家超任特首后推進(jìn)深港一體化，在深圳河沿線進(jìn)行了一些新城開發(fā)項目。

年輕人在臨近深圳的社區(qū)居住，有利于在深圳發(fā)展就業(yè)、消費和創(chuàng)業(yè)。于洋認(rèn)為，這樣的開發(fā)舉措一定程度上幫助緩解香港的住房難，也預(yù)示著在內(nèi)地置業(yè)、深港之間通勤工作等新趨勢，值得長期關(guān)注。

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