1、核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)：要求賣方提供不動產(chǎn)權(quán)證、身份證，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人是否為本人，共有房產(chǎn)需所有共有人簽字同意出售;通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封、凍結(jié)等限制交易情形。
2、明確房屋基本信息：合同中注明房屋地址、建筑面積、套內(nèi)面積、房屋性質(zhì)(住宅/商業(yè))、產(chǎn)權(quán)年限、戶型等，與不動產(chǎn)權(quán)證信息一致，避免面積誤差爭議。
3、披露房屋現(xiàn)狀：要求賣方書面說明房屋是否存在租賃(需承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)證明)、欠費(fèi)(水電燃?xì)狻⑽飿I(yè)費(fèi)、供暖費(fèi))、質(zhì)量問題(漏水、墻體開裂)等，簽訂《房屋交接單》確認(rèn)。
4、約定交易價格與付款方式：明確總房款、定金(不超過總房款20%)、首付款、尾款金額及支付時間，優(yōu)先選擇銀行資金監(jiān)管，注明轉(zhuǎn)賬賬戶信息，避免現(xiàn)金交易，約定資金到賬節(jié)點(diǎn)。
5、明確稅費(fèi)承擔(dān)：列明契稅、增值稅及附加、個人所得稅、印花稅等稅費(fèi)的承擔(dān)方，商業(yè)類二手房需額外明確土地增值稅承擔(dān)主體，避免后期扯皮。
6、約定過戶與交房時限：明確網(wǎng)簽、過戶的具體時間，以及交房條件(如全款到賬、貸款審批通過)，注明逾期過戶/交房的違約責(zé)任(按日支付違約金或解除合同)。
7、貸款相關(guān)約定：若買方需貸款，明確貸款審批時限，約定貸款未通過的處理方式(退還定金、解除合同)，避免買方因貸款問題違約。
8、明確房屋附屬設(shè)施歸屬：列明家電、家具、裝修、車位、儲藏室等附屬設(shè)施的留存情況，避免交房時賣方擅自搬離約定物品。
二手房交易中賣方違約的常見情形有哪些
1、簽訂合同后單方直接毀約，明確表示不再出售房屋，拒絕推進(jìn)后續(xù)交易流程。
2、實(shí)施一房二賣或一房多賣，與買方簽約后又將房屋賣給第三方，甚至為第三方辦理過戶手續(xù)。
3、未按合同約定時間交付房屋，或交房時無故拖延，經(jīng)催告后仍拒不交房。
4、以房價上漲等為由，要求買方額外增加購房款才配合辦理過戶，否則拒絕履行、合同。
5、拖延或拒絕配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，找“手續(xù)未齊”“沒時間”等理由推諉，甚至明確拒絕協(xié)助辦過戶。
6、隱瞞房屋權(quán)利瑕疵，簽約時未告知房屋存在抵押、查封、居住權(quán)等情況，導(dǎo)致交易不能正常過戶。
7、故意隱瞞房屋重大質(zhì)量問題，如墻體貫通開裂、結(jié)構(gòu)隱患、長期漏水等，影響買方正常居住使用。
8、未按約定解除房屋原有租賃關(guān)系，導(dǎo)致買方收房后不能正常入住和使用房屋。
9、交房時未按約定遷出戶口，或隱瞞學(xué)校房學(xué)籍已被占用等關(guān)鍵信息，影響買方相關(guān)權(quán)益。
10、房屋存在共有產(chǎn)權(quán)(如夫妻共有)，簽約時未取得其他共有人同意，后續(xù)其他共有人拒絕追認(rèn)交易，導(dǎo)致合同無法履行。
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