近日，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。同日，中基協(xié)發(fā)布了配套的《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》(下稱《指引》)。業(yè)內(nèi)人士認為，這是“第三支箭”政策的延續(xù)。通過私募股權(quán)基金引入社會資本乃至個人資金來盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風險。
房地產(chǎn)基金在國內(nèi)已經(jīng)發(fā)展了十幾年，隨著近幾年房企的陸續(xù)暴雷，這類私募備案被監(jiān)管暫停。這次不動產(chǎn)私募試點的啟動究竟釋放了哪些信號？作為一個投資品種，它會不會成為高凈值人群投資房地產(chǎn)的新選擇呢？通過不動產(chǎn)私募來實現(xiàn)集資炒房，真的有可能嗎？
深耕信托行業(yè)20余年的中信信托并購服務(wù)部總經(jīng)理倪鵬翔與國家高級經(jīng)濟師、海銀財富資產(chǎn)配置中心總經(jīng)理官志和向界面新聞進行了解讀。
倪鵬翔詳細解釋了不動產(chǎn)私募基金與的傳統(tǒng)股權(quán)投資基金的不同之處，“不動產(chǎn)私募基金的投資范圍、資產(chǎn)回報方式和傳統(tǒng)股權(quán)投資差異是比較大的，這次把”不動產(chǎn)私募投資基金“單獨設(shè)為一類，采取更有針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，可以更好地適應(yīng)不動產(chǎn)投資的投資策略和商業(yè)邏輯，從而發(fā)揮私募基金在支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用，提高基金運作效率，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類型，滿足多元化資產(chǎn)配置需求。”
官志和補充，“此次《指引》在投資范圍、管理人資格、投資者門檻、備案材料、風險揭示、信息披露等方面都提出了更為嚴格的監(jiān)管措施，反映出證監(jiān)會及中基協(xié)對于不動產(chǎn)私募投資基金這一新私募產(chǎn)品的試點總體還是持強監(jiān)管、嚴審核的態(tài)度。”
觀之房地產(chǎn)基金在國內(nèi)的發(fā)展歷程，其私募基金的數(shù)量與發(fā)行規(guī)模與地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。2010年以來的樓市調(diào)控，房企的銀行貸款和房企發(fā)債受到限制，作為國內(nèi)房企融資重要渠道之一的房地產(chǎn)私募基金的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量迅速增加；2015年地產(chǎn)私募蓬勃發(fā)展，民間私募投資達到了高潮；然而2016年以來房地產(chǎn)行業(yè)進入去杠桿時代，地產(chǎn)私募基金開始下行；2018年地產(chǎn)私募集中爆雷，基金業(yè)協(xié)會等監(jiān)管部門發(fā)布了眾多新規(guī)定，地產(chǎn)私募的生存空間越來越窄；而到了2021年，基金業(yè)協(xié)會更是全面暫停了住宅類地產(chǎn)私募基金的備案，行業(yè)陷入低谷期。
而在地產(chǎn)行業(yè)面臨低谷之時，監(jiān)管為何在此時點啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點？
“監(jiān)管在此時啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，一方面是響應(yīng)國家政策的需要。”倪鵬翔道出《指引》發(fā)布的政策背景，“2022年中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，‘有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況’；2022年11月28日，中國證監(jiān)會也指出，要‘引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式’。”
“另一方面，也是滿足市場現(xiàn)實需求的需要，”官志和補充道，“目前市場存量不動產(chǎn)規(guī)模以及陷入風險困境的不動產(chǎn)項目規(guī)模都相對較大，急需給予機構(gòu)資金進場盤活存量、化解風險更多的渠道，不動產(chǎn)私募投資基金可以在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，與信貸、債券等金融工具形成合力，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”
此次《指引》從可投范圍、參與門檻、主要出資人三個方面有了新規(guī)定，而這些新的變化，在實際運作層面會有怎樣的影響？兩位專家也給出了具體的解讀。
從可投范圍來看，此次試點突破了熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的禁投限制，關(guān)于投資住宅地產(chǎn)，本次指引專門限定了投資范圍，也就是取得“五證”的存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。“可以看出主要目的還是盤活存量、化解風險，而不是做增量項目，實際運作中也主要按這個要求開展，”房子是用來住的、不是用來炒“的定位沒有發(fā)生實質(zhì)變化。”官志和答復(fù)。
從參與門檻來看，《指引》對基金管理人資質(zhì)要求比較高，一些市場人士認為，不動產(chǎn)私募是“大佬”、頭部機構(gòu)的游戲，官志和道出了其中原因：“《指引》鼓勵以機構(gòu)投資者為主進行參與，頭部機構(gòu)更易獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，管理更加規(guī)范，更易于獲得機構(gòu)投資者投資準入，有一定的參與優(yōu)勢。”
從主要出資人來看，《指引》規(guī)定，不動產(chǎn)私募投資基金的主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方。 “此條規(guī)定主要是為了規(guī)避開發(fā)商以此工具為自身開發(fā)項目做融資，此類行為存在較高的道德風險，也容易茲生明股實債、資金挪用、規(guī)避監(jiān)管等風險。”倪鵬翔說。
以機構(gòu)投資者為主，自然人投資者出資金不超過20%的不動產(chǎn)私募，從資產(chǎn)配置的角度來看，是否會成為高凈值群體投資國內(nèi)房地產(chǎn)的新渠道，也是多方關(guān)注的話題。
兩位專家表示，不動產(chǎn)私募投資基金可以很好的滿足國內(nèi)高凈值客戶的投資需求，但卻不適合中產(chǎn)投資者。“國內(nèi)高凈值客戶資金儲備比較豐富，多元化資產(chǎn)配置需求大；但國內(nèi)金融市場在產(chǎn)品供給端，既有股權(quán)投資屬性，又能實現(xiàn)較為穩(wěn)定的期間收益的金融產(chǎn)品比較少。而不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模大、期限長，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，可以滿足高凈值客戶和長期資金的資產(chǎn)配置需求。但1000萬的起投門檻會將大部分中產(chǎn)投資者排除在外，不過，中產(chǎn)投資者的投資需求仍然存在，若公募REITs不能全面落地，一些經(jīng)營不規(guī)范的中小私募基金可能會通過金融產(chǎn)品設(shè)計規(guī)避監(jiān)管，從而增加該投資標的的涉眾風險。”官志和說。
同時，相比于公募REITs，不動產(chǎn)私募的退出路徑更加靈活與廣泛，可通過REITS、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式退出。倪鵬翔對此給出解釋：“目前，國內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS因為發(fā)行標準比較高，需要盤活的存量資產(chǎn)還不能滿足發(fā)行要求。而不動產(chǎn)私募基金投資相對公募REITs在資產(chǎn)準入門檻上更為廣泛和靈活，通過不動產(chǎn)私募基金對存量資產(chǎn)進行Pre-REITS的孵化，對盤活存量資產(chǎn)，可行性更高，可盤活資產(chǎn)體量更大，有助于為未來公募REITS提供更多儲備資產(chǎn)。”
倪鵬翔也給出了關(guān)于不動產(chǎn)私募投資基金的投資建議與提醒：“雖然房地產(chǎn)市場在逐步回暖，但整體看仍然處于警戒區(qū)域，市場仍然以去化存量、化解風險為主，政策導(dǎo)向也是”穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價“，因此收益較高的資產(chǎn)其實不多，對基金管理人的管理能力要求相對較高，想要獲取與風險相匹配的投資收益仍然要謹慎選擇產(chǎn)品。個人投資者參與不動產(chǎn)私募投資基金需要有較高的專業(yè)投資能力，同時也要對產(chǎn)品風險揭示書中的”特殊風險揭示“做充分的了解，經(jīng)過審慎判斷、自主決策進行投資。”
此次《指引》發(fā)布，市場上存在一些聲音，認為不動產(chǎn)私募開閘意味著可以“集資炒房”，對于這個觀點，兩位專家也進行了駁斥。
“這類觀點是不正確的。目前‘房住不炒’的大原則是不變的，‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’、‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’是中央及監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)定下的主基調(diào)，各項配套政策也是圍繞此展開，因此本次的不動產(chǎn)私募投資基金備案指引不會給‘炒房’提供渠道，主要目的還是化解存量風險，為房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供多樣化的投資渠道和退出方式。”官志和。
“不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，未來可能會給高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機活動。”倪鵬翔補充道。
（文章來源：界面新聞）
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