今年以來，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢逐漸鞏固，但仍不免出現(xiàn)波動調(diào)整的挑戰(zhàn)時刻。在這樣持續(xù)變動的行業(yè)形勢下，憑借卓越的戰(zhàn)略管理及市場應(yīng)變能力，保利發(fā)展以強(qiáng)大的執(zhí)行力贏得了復(fù)雜形勢下的競爭先機(jī)，保持住了行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。

8月25日，保利發(fā)展披露的2025年中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1451.71億元，坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅；同時，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1169億元，歸母凈利潤27.11億元，維持盈利，凸顯出其在市場調(diào)整期的韌性。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步向品質(zhì)深耕和創(chuàng)新升級發(fā)展的過程中，保利發(fā)展作為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、實(shí)力雄厚的央企龍頭，將繼續(xù)憑借較低的融資成本、豐厚的現(xiàn)金儲備及行業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品力，持續(xù)加深經(jīng)營護(hù)城河，引領(lǐng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

堅(jiān)守安全底線，強(qiáng)化抗風(fēng)險能力

對安全的重視和對風(fēng)險的防范，一直深深刻在保利發(fā)展的基因。在行業(yè)壓力不減的大環(huán)境下，保利發(fā)展通過銷售攻堅(jiān)、資金盤活與融資創(chuàng)新等多重方式，確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營護(hù)城河持續(xù)加寬，保證公司穿越行業(yè)周期變化。

2025上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1168.57億元；同時，預(yù)收房款到3303.01億元，后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足；同時，綜合毛利率約14.6%，略高于2024年全年水平；實(shí)現(xiàn)利潤總額99億元，歸母凈利潤27.11億元。

健康的現(xiàn)金流是當(dāng)前房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本保障之一，保利發(fā)展也始終將現(xiàn)金流安全放在核心位置上，具備較強(qiáng)的管理能力，2025上半年實(shí)現(xiàn)銷售回籠金額1448億元，綜合回籠率為100%，同比提高了15個百分點(diǎn)；其中當(dāng)期的銷售回籠率為65.3%，同比提升了9個百分點(diǎn)，維持經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

不止于此，保利發(fā)展還想盡辦法盤活資金，包括推動存量項(xiàng)目納入收儲、收回政府回購款和返還款、加快已投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)化落地等方式，解決占壓資金122億元；通過盤活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等，增加了可動用資金107億元。

克而瑞研報(bào)指出，得益于一系列搶抓銷售回籠、盤活存量項(xiàng)目和預(yù)售監(jiān)管資金等措施，2025上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額160.17億元，同比實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且完全覆蓋了投資和籌資活動的現(xiàn)金凈流出，因此期末持有現(xiàn)金相較于期初增加了3.3%至1385.62億元，占總資產(chǎn)比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。

在加強(qiáng)經(jīng)營性現(xiàn)金流的同時，保利發(fā)展在融資端持續(xù)創(chuàng)新優(yōu)化，保持暢通的融資渠道，并不斷探索拓展多元化渠道，降低融資成本。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展結(jié)合行業(yè)政策導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)公開市場融資創(chuàng)新，例如成功發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，發(fā)行規(guī)模85億元，6年期綜合成本低至2.32%；推出了綠色建筑ABS，募資15.94億元，不斷拓寬融資渠道；同時，上半年發(fā)行公司債和中期票據(jù)57億元、經(jīng)營物業(yè)貸款凈增29億元等，已有融資渠道也保持通暢。

與此同時，保利發(fā)展更積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，主動壓降有息負(fù)債54億元，截至報(bào)告期末，其資產(chǎn)負(fù)債73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%、凈負(fù)債率為59.64%，較期初有不同程度下降，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善；同期，綜合融資成本相較于期初下降了0.21個百分點(diǎn)至2.89%，持續(xù)處于行業(yè)極低水平，進(jìn)一步減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，強(qiáng)化了抗風(fēng)險能力。

夯實(shí)開發(fā)主業(yè)，鞏固龍頭地位

開發(fā)主業(yè)持續(xù)發(fā)展、不斷壯大，驅(qū)動著財(cái)務(wù)狀況保持安全穩(wěn)健，成為其堅(jiān)實(shí)的后盾和支撐。2025上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1451.71億元，銷售面積713.54萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一。

這一成績的取得，得益于保利發(fā)展對市場形勢的精準(zhǔn)預(yù)判，確立了全面搶抓銷售、增量存量分類施策的策略。

基于此，保利發(fā)展在一季度把握市場窗口，優(yōu)化產(chǎn)品、提升展示，取得了合約銷售額約630億元，創(chuàng)下開門紅的好成績；二季度，保利發(fā)展迅速應(yīng)對市場變化，抓好關(guān)鍵銷售節(jié)點(diǎn)、用好房票安置等政策機(jī)會，穩(wěn)住市場份額。

其中，針對存量項(xiàng)目競爭力逐漸轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，保利發(fā)展拋棄了降價促銷的慣性做法，而是“老盤新作、全面煥新”，推動存量項(xiàng)目調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品，改善交通學(xué)區(qū)社商配套，多角度提升產(chǎn)品競爭力，加強(qiáng)對客戶的吸引力。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展在2021年及以前獲取的存量項(xiàng)目簽約銷售約394萬平方米，銷售金額514億元，占比達(dá)35%。

與此同時，在過去幾年里，保利發(fā)展不斷對投資精準(zhǔn)度進(jìn)行升級，自2022年以后實(shí)現(xiàn)了增量資源的持續(xù)改善，由此進(jìn)一步提升了銷售質(zhì)量，取得了良好收益。今年上半年，增量項(xiàng)目簽約金額達(dá)到了937億元，在銷售總額總占比達(dá)65%，較2024年全年提升了5個百分點(diǎn)。

優(yōu)質(zhì)的銷售資源帶來的是不斷擴(kuò)大的市場影響力。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展在深耕的38個核心城市完成的銷售金額在總額中占比達(dá)92%，同比提升了3個百分點(diǎn)；在7個城市的市占率超過15%，17個城市排名前三；在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市的市場排名第一。

不過，放眼整個房地產(chǎn)市場，新房市場依然面臨較大下行壓力。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP100房企上半年銷售規(guī)模1.84萬億元，較上年同期下降11.8%；規(guī)模超千億房企4家，較去年同期減少2家。

整體規(guī)模收縮的同時，區(qū)域間分化也進(jìn)一步加大，但核心城市市場展現(xiàn)相對較強(qiáng)的韌性。根據(jù)克而瑞及中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，全國重點(diǎn)30城新建商品住宅成交金額約1.5萬億元，同比持平；而北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交總規(guī)模約2.5萬億元，同比增長12%，新房成交1.1萬億元、二手房成交1.4萬億元，分別同比增長7%、15%，優(yōu)于全國平均水平。

瞄準(zhǔn)這一趨勢，保利發(fā)展繼續(xù)聚焦深耕城市，將資源精準(zhǔn)地投向重點(diǎn)板塊及高端客戶群，不盲目追高，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，適時開展有效投資。截至6月底，保利發(fā)展合計(jì)新增項(xiàng)目26個，位于北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，該公司合計(jì)新增計(jì)容建筑面積為228萬平方米，拓展成本509億元，分別同比增長96.6%和304%；拿地銷售金額比由去年同期的0.07提升到了0.35，拿地力度明顯加大，充分補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，持續(xù)提升糧倉質(zhì)量。

探索新增長極，新主業(yè)齊頭并進(jìn)

站在“十五五”謀篇開局的節(jié)點(diǎn)上，2025年初，保利發(fā)展提出了“重塑一個新的保利發(fā)展”的戰(zhàn)略愿景，立足行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建起“一個新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。

“三大主業(yè)”即是，堅(jiān)持不動產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，持續(xù)鞏固保利發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位，同時把不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)提升到主業(yè)的高度。

保利發(fā)展董事長劉平曾表示，今后的不動產(chǎn)行業(yè)，雖然投資開發(fā)量在萎縮，但存量市場仍非常廣闊，經(jīng)營和綜合服務(wù)還有很大的挖掘空間。保利發(fā)展力爭將不動產(chǎn)投資開發(fā)做優(yōu)、不動產(chǎn)經(jīng)營加速做大、不動產(chǎn)綜合服務(wù)做強(qiáng)。

歷經(jīng)2025年上半年的大力推進(jìn)，保利發(fā)展在兩項(xiàng)新主業(yè)上持續(xù)發(fā)力，取得了穩(wěn)步的進(jìn)展。

在不動產(chǎn)經(jīng)營方面，保利發(fā)展的在營資產(chǎn)規(guī)模和效益穩(wěn)步提升。截至2025年中期，保利發(fā)展的酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營面積573萬平方米，較2024年末增加39萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%，多數(shù)來自產(chǎn)成品改造轉(zhuǎn)化。

整體來看，保利發(fā)展在今年上半年實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億元，同比提升13%，同時拓寬融資渠道，發(fā)行商用物業(yè)類REITs、新增租賃住房相關(guān)貸款，提高了持有資產(chǎn)的資金使用效率。

在不動產(chǎn)綜合服務(wù)方面，保利發(fā)展旗下的物業(yè)上市公司保利物業(yè)繼續(xù)堅(jiān)定市場化發(fā)展路線，開展組織架構(gòu)變革調(diào)整，組建住宅、商企、城服、資產(chǎn)和工程等獨(dú)立運(yùn)營架構(gòu)，實(shí)施專業(yè)化、垂直化管控，加快全流程作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)沉淀，為市場拓展和運(yùn)營管理賦能，效果顯著。

報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額14.06億元，同比增長17.2%，超千萬元合同占比超五成；第三方在管面積增加至5.50億平方米，占比達(dá)65.9%；第三方物管收入27.78億元，同比增長19.9%，推動業(yè)務(wù)板塊持續(xù)成長，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，歸母凈利潤8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%。

保利發(fā)展并不滿足于新業(yè)務(wù)的內(nèi)生成長，而是屬意向外尋求更快的發(fā)展。劉平曾表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一些領(lǐng)域可能迎來了比較好的布局時機(jī)，在不動產(chǎn)的經(jīng)營與服務(wù)方面，未來保利發(fā)展將通過投資并購，對行業(yè)的一些存量資產(chǎn)、團(tuán)隊(duì)、品牌進(jìn)行整合。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一個“新保利”已初現(xiàn)雛形。未來三到五年內(nèi)，隨著重塑戰(zhàn)略的逐步落地，保利發(fā)展將以不動產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者和服務(wù)商“三位一體”的全新形象實(shí)現(xiàn)多元化、均衡化發(fā)展，展現(xiàn)出更強(qiáng)的綜合競爭力，引領(lǐng)行業(yè)新方向。

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