房地產行業反洗錢監管全面升級。住房和城鄉建設部與中國人民銀行近日聯合發布《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》（下稱《辦法》），首次將房地產開發企業及中介機構正式納入國家反洗錢監管體系。
《辦法》明確要求房地產從業機構必須嚴格執行客戶身份識別制度，完整保存交易記錄至少十年，并對可疑交易進行強制上報。這是監管部門繼貴金屬、寶石等行業后，在特定非金融領域反洗錢工作的又一重要舉措。
業內人士分析稱，隨著房地產行業洗錢手段日趨復雜多樣，新規的實施將重塑行業風險管控體系，短期內雖會增加企業合規成本，但長期將促進市場規范化發展。與此同時，與之密切關聯的銀行等金融機構也面臨新的合規挑戰。
短期合規成本激增，長期加速市場出清
《辦法》要求，房地產從業機構需嚴格執行客戶身份識別制度，對拒絕提供身份證明的客戶有權終止交易，并需將可疑交易上報反洗錢監測分析中心。同時，客戶身份資料和交易記錄保存期限被明確為不少于十年。
“這標志著房地產行業正式被納入國家反洗錢統一監管框架。”蘇商銀行特約研究員武澤偉分析道。他認為，新規通過建立強制性的客戶身份識別、可疑交易報告等制度，有效填補了房地產這一洗錢高風險領域的監管空白。
針對房地產洗錢的常見手法，北京市盈科律師事務所律師李松歸納出四大類型：分拆購房的“白手套”操作、名虧實盈的虛假交易、利用房企關聯企業洗白，以及通過空殼公司運作。值得注意的是，近年來這些手法呈現隱蔽性增強、金融工具復合運用、跨境操作增多等新特征，對監管提出更高要求。
市場分析人士普遍認為，《辦法》實施將給行業帶來深遠影響。短期來看，或推動合規成本上升。58安居客研究院院長張波表示，機構需增設反洗錢崗位、升級信息系統，人力與技術投入將顯著增加。以某頭部房企為例，其財務人士表示，嚴格執行客戶身份核驗可能延長交易周期，甚至導致部分敏感客戶流失。
同時，行業分化或進一步加劇。業內人士表示，資金實力薄弱的中小房企和中介機構面臨更大合規壓力，而頭部企業憑借資源優勢有望擴大市場份額，目前已有部分區域性中介開始調整業務策略。
長期而言，新規則將加速市場出清。武澤偉認為，反洗錢義務的明確將倒逼行業規范發展，有效遏制代持購房、“白手套”等灰色操作。
“這一規定從源頭上加強了客戶身份識別，有效阻斷了不法分子利用房地產交易進行洗錢的途徑。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者分析稱，通過查驗自然人、法人及非法人組織的身份證明材料，并留存復印件，房地產從業機構能夠建立起更為完善的客戶身份檔案，為后續的交易監控和風險評估提供堅實基礎。
金融機構聯動承壓，銀行需強化資金鏈審查
房地產反洗錢監管升級，對與之密切關聯的金融機構同樣形成沖擊。
“房企和中介成為反洗錢‘哨兵’后，銀行的風控壓力實際上更大了。”某股份制銀行對公業務人士對記者表示。根據《辦法》，房地產從業機構需將可疑交易上報至中國反洗錢監測分析中心，而銀行作為資金流動的核心樞紐，需同步加強對房企賬戶及個人購房資金的監測。
“尤其是開發貸、按揭貸款等業務，銀行需重新評估客戶資質，與房企共享反洗錢數據，風控流程會更復雜。”該人士稱。
值得注意的是，新規延長了客戶資料保存期至十年，遠超此前五年要求。另有股份行合規人士對記者稱，這意味著銀行需對存量房貸客戶的資金來源進行回溯審查，“歷史違規行為被追溯的風險上升，部分銀行可能面臨合規整改壓力”。
而跨境資金流動監管亦是此次新規重點。“近年來，通過離岸公司購置國內房產、虛構貿易背景轉移資金等跨境洗錢手段頻發。”前述合規人士對記者進一步表示，新規落地后，銀行在辦理涉及房地產的跨境匯款時，需強化“了解你的客戶”（KYC）和“了解你的業務”（KYB）審查，防止資金異常流動。
房地產反洗錢監管持續深化，新規落地仍有挑戰
業內人士表示，近年來，我國反洗錢監管體系正經歷從金融領域向全產業鏈延伸的變革。從2006年首部《反洗錢法》聚焦金融機構，到如今覆蓋房地產、貴金屬等非金融領域，監管范圍持續擴大折射出防控體系的升級。2021年6月，央行發布的《反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》首次將房地產從業機構納入監管視野，為此次《辦法》的出臺埋下伏筆。
監管升級背后是犯罪手法的演變。最高檢數據顯示，2024年檢察機關起訴洗錢罪2741人，是2019年起訴洗錢罪人數的近20倍。其中，利用房地產洗錢案件占比突出。典型案例如唐山市檢察院披露的案例，不法分子通過購置房產轉移非法集資款，最終被追加洗錢罪起訴。業內人士稱，隨著金融領域監管趨嚴，犯罪渠道正加速向房地產等大宗交易領域轉移。
然而業內人士認為，新規落地也面臨多重挑戰。一方面，房地產交易涉及多方主體，信息壁壘可能削弱監管效力；另一方面，部分投資者已開始轉向商業地產、車位等替代渠道規避監管。某中介機構人士向記者透露，股權轉讓、代持協議等新型規避手段正在涌現。此外，三四線城市監管資源不足也可能影響政策執行效果。
市場人士預期，隨著《辦法》實施，各地方政府將陸續出臺配套細則。北京、上海等一線城市有望率先推出更具操作性的實施方案，進一步細化審查標準和執行流程。
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