一般情況下，房屋抵押權(quán)人不能直接買(mǎi)賣(mài)房屋。在抵押關(guān)系中，房屋抵押人仍是房屋所有權(quán)人，享有對(duì)房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，抵押權(quán)人僅對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
不過(guò)，存在特殊情況。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以通過(guò)法定程序來(lái)處置抵押房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。通常有兩種途徑：一是與抵押人協(xié)議以抵押房屋折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償;二是若雙方未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。
在協(xié)議折價(jià)或通過(guò)法院拍賣(mài)、變賣(mài)房屋時(shí)，實(shí)質(zhì)是一種強(qiáng)制的買(mǎi)賣(mài)行為，但并非是抵押權(quán)人自行直接買(mǎi)賣(mài)房屋。而且，整個(gè)處置過(guò)程要嚴(yán)格遵循法定程序，保障抵押人的合法權(quán)益。
綜上所述，房屋抵押權(quán)人不能隨意買(mǎi)賣(mài)房屋，只有在符合法定條件并履行法定程序后，才可能通過(guò)特定方式對(duì)抵押房屋進(jìn)行處置以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
房屋抵押權(quán)的效力
1、抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
抵押合同另有約定的，按照約定。
2、債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
前款孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
3、抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
4、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;
抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
5、轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;
抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。
超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
6、抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
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