房地產開發業務對華潤置地盈利能力的負面影響還在持續。

2025年上半年，華潤置地（01109.HK）實現綜合營業額949.2億元，同比增長19.9%，核心凈利潤約100億元，同比下降約6.6%。這其中，開發銷售業務實現的核心凈利潤同比下滑超2成，拉低了整體的盈利表現。

所幸，包括購物中心收租、物業服務等在內的經常性業務已替華潤置地撐起了半邊天，在2025年上半年貢獻超6成核心凈利潤。

華潤置地仍對房地產開發業務保持著樂觀的態度，公司管理層預計下半年市場支持政策會繼續出臺，一二線核心城市的優質項目銷售將保持不錯的銷售表現，將繼續堅持鞏固行業排名前三的目標。

開發業務盈利能力持續下降

作為華潤置地業績基本盤的開發銷售業務，報告期內實現營收743.6億元，同比增長25.8%，貢獻了整體營收的78%，但盈利能力仍呈下滑趨勢，核心凈利潤僅實現39.8億元，同比大幅減少23.8%，進而對整體核心凈利潤的表現形成拖累。

值得一提的是，開發業務毛利率約為15.6%，較上年同期有所修復，但拉長時間線來看，這一毛利率表現仍處于歷史相對低位。

自2020年以來，受到行業周期的影響，華潤置地開發銷售業務的毛利率就呈現連年下降的態勢，從29.1%一路走低至2024年末的16.8%，五年間累計下跌超12個百分點，持續影響盈利能力。事實上，今年上半年的毛利率水平較2024年末仍有1.2個百分點的下降。

業內認為，這與此前拿地成本處于高位等有關，而近年來受到市場下行的影響，“以價換量”又成為普遍的銷售策略，進一步壓縮了房地產企業開發業務的利潤空間，削弱了該業務的盈利能力。華潤置地管理層也坦言，目前在存量項目去化方面面臨一定的壓力。

即便如此，銷售開發的主業地位依舊沒被動搖，華潤置地在今年上半年大手筆拿地，共摘獲了18個新項目，新增總計容建筑面積148萬平方米，同比減少超2成；而權益投資額達322.8億元，同比增長超7成；投資強度保持行業前三，投資布局均位于一二線城市。

這其中有諸多熱門地塊，溢價率也處于較高的水平。今年2月份，華潤置地先是聯合越秀地產以超50億元的總價拿下了上海浦東新楊思地塊，溢價率達到33%；此后又在杭州土拍中，以超70%的溢價率摘獲了當時最熱門的地塊，超5萬元/平方米的成交樓面價也創下了板塊新高。

從數據上來看，新獲取地塊仍存在成本較高的可能，但華潤置地管理層則對新增投資較為滿意，在業績會上表示，上半年新獲取的項目均位于高能級城市核心區域，年內開盤去化率超40%，2026-2027年可結利，住宅貨值占比97%。

管理層稱，“下半年拿地堅持量入為出，聚焦一線及強二線城市主流區域，評估供地結構與庫存風險，其他二線城市尋找區位核心、配套成熟的點狀機會，平衡拿地與銷售節奏，嚴控庫存風險。”

下半年至今，華潤置地仍在各大一線城市的土地市場上積極出手。7月，聯合上海南房集團，共同拿下上海浦東新區耀華后灘地塊 黃埔余慶里的“風貌 低密”組合地塊，斥資244.7億元，這也成為2025年迄今為止的全國總價地王新紀錄；8月，又與招商蛇口組成聯合體，以86.4億拿下深圳寶安區一宗地塊，溢價率34.81%。

至此，按權益金額粗略計算，今年以來，華潤置地已累計斥資488億元拿地，已接近去年全年約526億元的權益拿地金額。

購物中心開業節奏明顯放緩

開發業務對盈利的拖累，在經常性業務板塊得到了有效對沖。華潤置地在年報中稱，“2025年上半年，經營性不動產和資管業務作為業績增長的新引擎，對公司業績和長期穩定現金流的拉動效應愈發顯著。”

該業務主要包括經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務三項，合計實現營業收入205.6億元，同比增長2.5%；貢獻核心凈利潤超60億元，同比增長9.6%，占比超6成。

其中，經營性不動產業務收入共實現121.1億元，同比增長5.5%，貢獻主要來自于購物中心的租金收入；輕資產管理業務則主要來自華潤萬象生活，實現營業收入60億元，同比增長1.1%；生態圈要素型業務則主要來自建筑、代建代運營和租賃住房等，營業收入為24.5億元，同比減少7.7%。

盡管收入總額遜于開發業務，但憑借超過70%的毛利率水平，僅經營性不動產業務一項就為華潤置地貢獻了近50億元核心凈利潤，已超過開發銷售型業務約10億元。

這其中，購物中心的租金收入又是核心來源。財報顯示，今年上半年，華潤置地旗下的購物中心營收約104.2億元，同比增長9.9%，出租率97.3%，同比持平。在部分經營表現向好的頭部購物中心帶動下，購物中心資產組合整體評估增值人民幣51.4億元，評估后資產賬面總值為2235億元，占華潤置地資產總值的19.5%。

截至6月末，華潤置地旗下的購物中心總建筑面積約1185萬平方米，同比增加13.3%，權益建筑面積約895萬平方米。今年上半年，共新開購物中心2座，在營購物中心數量增至94座。

不過，華潤置地旗下購物中心的開業節奏已經有所放緩。據透露，未來三年，華潤置地購物中心年均開業6-8個，對比2023-2024年時分別新開購物中心數量10座、16座，已呈現減少的趨勢。業內對該項業務未來增長和重資產項目的擴展空間提出了一定的擔憂。

此外，華潤置地手中還有不少的商業土地儲備。截至6月底，該公司在手的投資物業土地儲備面積約776萬平方米，其中商業土地儲備達到515萬平方米，占投資物業土儲的66.3%，在建及規劃中購物中心有33座。

億翰智庫指出，華潤置地當前的商業地產布局有下沉的趨勢，但這些低能級城市的需求是否能滿足企業的期待，以及過多的重資產在手可能也會形成一種負擔，包括龍湖、新城等企業也已經改變發展路徑，在商業板塊更加重視輕資產擴張。

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