華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主黑石集團(tuán)暴雷，老美銀行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)即將蔓延至商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，昨天已有簡(jiǎn)述，處理不好，就可能演變成08年老美的房地美、房利美次債危機(jī)導(dǎo)致雷曼兄弟破產(chǎn)的全球金融海嘯。不同的是，多年前是房地產(chǎn)泡沫被刺破擠爆金融投行，而今日是美聯(lián)儲(chǔ)加息過(guò)快，導(dǎo)致很多銀行還沒(méi)有從過(guò)去兩三年的0利率時(shí)代過(guò)渡過(guò)來(lái)，過(guò)去的盲目擴(kuò)張，很多中小銀行的杠桿多大，放貸過(guò)大，導(dǎo)致現(xiàn)在利率差不足以支撐盈利甚至利率倒掛，隨著加息過(guò)快，導(dǎo)致企業(yè)融資成本加大，一些企業(yè)債、企業(yè)信托基金吸引力變差，大量私募被贖回！
黑石暴雷主要原因如下：
一是美聯(lián)儲(chǔ)加息沖擊地產(chǎn)市場(chǎng)，資產(chǎn)端，房地產(chǎn)相關(guān)的金融資產(chǎn)價(jià)值下跌，負(fù)債端，利率上升，債務(wù)成本增加。美聯(lián)儲(chǔ)自2022年3月以來(lái)，九次累計(jì)加息475BP，其中四次加息75BP；歐央行自2022年7月以來(lái)，六次累計(jì)加息350BP，其中兩次加息75bp。截至3月16日，美國(guó)30年期抵押貸款平均長(zhǎng)期利率為6.6%，盡管較2月有所回落，但仍處高位。在高利率環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)不愿承擔(dān)過(guò)高的融資成本，CMBS發(fā)行量驟減。 二是后疫情時(shí)代，遠(yuǎn)程辦公成為常態(tài)，辦公樓空置率高，資產(chǎn)收入下降。據(jù)Barrero調(diào)查，2022年雖然遠(yuǎn)程工作的比例相對(duì)2020年有所下降，但仍有三分之一的人選擇遠(yuǎn)程。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度芬蘭首都赫爾辛基13個(gè)主要辦公區(qū)域的空置率為12.6%，較上一季度增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2023年將繼續(xù)增加；美國(guó)的辦公樓空缺率預(yù)計(jì)由2019年的12%到2030年的18%。
三是商業(yè)地產(chǎn)基金集中出現(xiàn)違約，投資者信心受損，引發(fā)對(duì)黑石房地產(chǎn)信托基金的擠兌。黑石集團(tuán)暴雷并非個(gè)例，加息惡化資產(chǎn)負(fù)債表、遠(yuǎn)程辦公模式下商業(yè)地產(chǎn)空置率上升是歐美地產(chǎn)投資者均面臨的問(wèn)題。2023年2月美國(guó)太平洋投資管理公司（PIMCO）旗下的哥倫比亞不動(dòng)產(chǎn)信托公司違約，貸款抵押物為位于紐約、舊金山和波士頓等城市的7項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，涉及金額高達(dá)17.2億美元；2月Brookfield Asset Management違約，貸款抵押物為洛杉磯的兩處寫(xiě)字樓違約，涉及金額超過(guò)7.5億美元。對(duì)于CMBS的違約，利息支出增加疊加地產(chǎn)市場(chǎng)景氣下行，投資者信心不足，投資謹(jǐn)慎，2月美國(guó)金融市場(chǎng)CMBS的成交量為27億美元，同比下降33.2%。
美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)五年內(nèi)將有2.5萬(wàn)億美元的債務(wù)到期，在經(jīng)濟(jì)下行、流動(dòng)性收緊、商業(yè)地產(chǎn)萎靡不振的環(huán)境下，歐美商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒚媾R債務(wù)償付危機(jī)。
對(duì)于CFTC起訴CZ這件事，其實(shí)倒不用太過(guò)于擔(dān)心，上周CFTC還對(duì)孫割、coinbase提起訴訟，過(guò)去幾年沒(méi)少針對(duì)加密領(lǐng)域提起訴訟。
CFTC本質(zhì)上一個(gè)民事政府機(jī)構(gòu)，因此它不能對(duì)公司提起刑事訴訟，也不能讓個(gè)人入獄。主要就是對(duì)其提起訴訟的公司和個(gè)人進(jìn)行巨額罰款或其他民事懲罰。
所以老趙發(fā)了一個(gè)“4”，即：忽略FUD、消息面、假新聞、惡意攻擊，進(jìn)行一次回應(yīng)，btc凌晨的應(yīng)聲下跌，亦不過(guò)是正常的一次回調(diào)，空頭假借本事件作為一次反戈的導(dǎo)火索而已，傳統(tǒng)“金融市場(chǎng)越動(dòng)蕩，加密市場(chǎng)就越瘋狂”，此消彼長(zhǎng)，互為對(duì)沖，經(jīng)歷了15年的發(fā)展，這已經(jīng)成了市場(chǎng)的一種共識(shí)性常識(shí)了。
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